Мoрaльнo устaрeвшиe тoргoвыe цeнтры, нeэффeктивныe oфисныe прoстрaнствa тож пoлупустыe прoизвoдствeннo-склaдскиe кoмплeксы — тaкиe oбъeкты мoжнo встрeтить в рaзныx рaйoнax стoлицы. Oни нe принoсят хала влaдeльцaм, житeлям — пoльзу, гoрoду — нaлoги, к тoму жe пoртят oбщий обличие. Пo oцeнкaм экспeртoв, дoля тaкиx прoблeмныx aктивoв нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Мoскoвскoгo рeгиoнa дoстигaeт 20%.
Нo дaжe нeэффeктивныe oбъeкты мoжнo прeврaтить в успeшныe, пeрeпрoфилирoвaв и oбнoвив иx. Вмeстe с экспeртaми инвeстициoннo-финaнсoвoй группы (ИФГ) Agastone рaсскaзывaeм, кaк этo сдeлaть.
Нeдooцeнeнныe, alias прoблeмныe oбъeкты, с oднoй стoрoны, являются чaстью рынкa нeдвижимoсти, с другoй стoрoны, oни вывeдeны с дeлoвoгo oбoрoтa и нe принoсят прибыль влaдeльцaм. Oснoвнaя мaссa aктивoв нa рынкe нeдвижимoсти сeйчaс прeдлaгaeтся и рeaлизуeтся нa тoргax. «Прoдaвцaми в тaкиx сдeлкax выступaют кoмпaнии, кoтoрыe избaвляются oт нeпрoфильныx aктивoв, прeждe всeгo этo бaнки. Oдним изо трeндoв 2020 гoдa стaлo увeличeниe дoли aукциoнныx сдeлoк с 7% в 2019 году предварительно 21% в 2020-м. Мы предполагаем, ась? в 2021 году этот показатель сохранится возьми уровне 20%», — отметила старший глава отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Инуля Ушакова.
Недооцененные активы представлены в разных секторах недвижимости — офисы, торговые площади, жилье, складское хозяйство. Как правило, активы реконструируют иначе говоря делают полноценный редевелопмент, в результате которого позволительно извлечь хорошую прибыль. Интерес к таким объектам со стороны инвесторов как и растет. По оценкам JLL, доля объектов по-под редевелопмент в общей структуре инвестиций в 2020 году выросла до самого 48%. Всего в 2020 году в объекты коммерческой недвижимости было вложено $4,2 млрд (140 сделок). Ведь есть половина этих сделок — объекты около редевелопмент. По итогам первого квартала 2021 возраст это значение оказалось еще больше.
«Речь идет в основном о покупке проблемных активов, с различными обременениями либо объектах, которые уже устарели и нуждаются в реконцепции. В сношения с этим мы наблюдаем рост инвестиций неважный (=маловажный) только в приобретение участков под жилье, так и в редевелопмент различных офисных и производственных объектов», — пояснил мужское достоинство совета директоров, руководитель группы согласно инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.
Недооцененные авуары
Недооцененные активы, или проблемные объекты — сие здания и территории, у которых есть обременения и долги, споры собственников иль несоответствие функционального назначения и разрешительной документации. К ним относятся этично устаревшие здания, которые нуждаются в обновлении и реконструкции. По мнению оценке JLL, в Московском регионе почти третья часть существующих торговых центров морально устарели и нуждаются в реконцепции. Сумме на проблемные активы приходится давно 20% объектов на рынке коммерческой недвижимости.
Редевелопмент и переподготовка проблемных объектов позволяют превратить их в успешные актив с высокой доходностью. На рынке снедать компании, которые занимаются профессиональной «переупаковкой» таких недооценнных активов. Скажем так, это направление является одной изо ключевых компетенций инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone. Холдинг выкупает проблемные объекты и проводит всецело комплекс инвестиционной подготовки — через решения юридических вопросов и выстраивания взаимоотношений с органами начальство (Government Relations) до проведения социомониторинга, анализа наилучшего использования объекта (best use).
Вдобавок компания занимается ремонтом и реконцепцией зданий, привлечением в них арендаторов и дальнейшей продажей сих активов. В каждом конкретном случае конфигурация действий, необходимых для перепрофилирования здания, разнообразный. Где-то это небольшой обслуживание и формирование более эффективного пула арендаторов, идеже-то — полноценная реконструкция и версия объекта. Но итог всегда Вотан — проблемный объект возвращается в разумный оборот и начинает приносить доход. Согласно такой схеме уже сегодня неэффективные торговые площадки, полупустые производственно-складские помещения превращаются в доходный бизнес — dark store, комплексы апартаментов, популярные районные ТЦ.
В среднем версия проблемного актива занимает четыре — цифра месяцев по объектам до 3 тыс. кв. м и впредь до восьми месяцев по объектам больше 3 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, по прошествии времени правильной «упаковки» высокодоходность таких объектов может достигать 23–30% годовых в зависимости ото формата объекта, его локации и цены входа. Пока что Agastone активно осваивает периферийные локации Москвы — посереди Третьим транспортным кольцом и МКАД и в ближайшем Подмосковье. Порция объектов сразу выводится на толчок, остальные остаются в собственности и управлении самой компании. В время Agastone ведет до полусотни подобных проектов.
Возобновление заброшенной базы отдыха в Новой Москве получи берегу реки Десны, в 10 км ото МКАД. Пустующий объект реконструируют и превратят в ахиллесова пята апартаментов с благоустроенной территорией (рендер)
Одним из самых перспективных форматов рынка коммерческой недвижимости в Agastone считают онтогенез локальных торговых центров и магазинов форматов «у на дому». Некоторые объекты после трансформации точь в точь раз приобретают такой статус. Партнерами компании в этом направлении выступают крупнейшие российские ретейлеры, посредь которых X5 Retail Group, «Приманка», «Лента» и отдельные люди.
Один из примеров — гостиный центр в Транспортном проезде в Химках, получи и распишись месте которого до этого был непродуктивный полупустой производственно-складской комплекс площадью 3,5 тыс. кв. м. «В результате аудита объекта и его местонахождения было выявлено нульсон полноценного супермаркета для жителей трех соседних комплексов-новостроек. Взаим фасадов, перекраивание внутреннего пространства способствовали тому, что же объектом заинтересовалась X5 Retail Group. Запоем (пить после заключения договора с якорным арендатором мастерская по цепочке начинают «поселять» небольшие магазинчики, реализующие сопутствующие вещи», — рассказал ктитор ИФГ Agastone Максим Долгополов. «В итоге а там окончания ремонта мы увидим соответствующий моменту центр с торговой галереей и якорем в виде «Перекрестка». Доходность объекта для потенциального инвестора составляет 13% годовых», — отметил спирт.
Похожий объект у Agastone был в столичном районе Воздушный причал. Компания приобрела здесь отдельно стоящее офисное сторожка площадью 2,5 тыс. кв. м, которое находилось в плачевном состоянии и безграмотный использовалось. После перепрофилирования, ремонта и увеличения электрической мощности качели было заселено арендаторами («Верный», «ВкусВилл», Fix Price и отдельные люди) и превратилось в успешный локальный ТЦ. Таковой объект способен генерировать в месяц примерно 3,2 млн руб. арендного потока. После этого перезапуска зданием сразу заинтересовался Вотан из инвесторов, и оно было продано словно успешный арендный бизнес.
«С введение 2021 года мы запустили больше десяти таких объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. Близко все они — бывшие проблемные либо недооцененные. На данный момент у нас паче 70% сделок с ретейлерами: мы сдаем им в аренду домашние объекты или «упаковываем» в в готовности арендный бизнес, который продаем сейчас с конкретными цифрами по доходности», — добавил Долгополов.
Тренд в локальные ТЦ
Именно торговые центры формата «у на хазе», расположенные в жилых массивах, получше всего восстановились после локдауна. Личный состав и дальше будут отдавать предпочтения объектам, находящимся в шаговой доступности. Вне того, ТЦ «у дома» вписываются в концепцию децентрализации мегаполисов — временами люди должны иметь возможность сп и отдыхать в пределах своего района. Теперь это один из главных трендов в урбанистике и в градостроительной политике Москвы. Обновленные торговые центры делать за скольких раз становятся точками притяжения районов.
Новое канализирование Agastone — это создание качественных гастромаркетов и фуд-холлов в спальных районах в месте проблемных объектов. В апреле шаражка завершила сделку по покупке торгового центра «Филевский» у компании «А1» (инвестиционное околоток «Альфа-Групп»). ТЦ площадью почитай (что) 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор никак не обновлялся. При этом объект находится в удачном месте — рукой подать проходит крупная магистраль, расположен исполинский жилой массив, включая новые ЖК.
Шаражка планирует провести комплексную модернизацию здания, уход фасада и внутренних пространств. Планировка перестаньте основана на принципах гибкого зонирования. Сие позволит быстрее и проще трансформировать площади по-под нужды арендаторов. Agastone собирается показать в «Филевском» районный гастромаркет. «Близ сравнительно небольших инвестициях мы планируем усилить арендный поток втрое, а окупаемость в (итоге магазина для будущего инвестора приблизится к девяти годам. С «уставшего» торгового центра ты да я планируем сделать современный комплекс районного масштаба, тот или иной станет точкой притяжения для жителей окрестных домов», — поделился планами Макся Долгополов.
Вид на торговый основное «Филевский». Компания планирует обитать комплексную модернизацию здания, ремонт фасада и внутренних пространств
Первый проект районного фуд-холла с Agastone стартует уже этим в летнее время на улице Декабристов рядом с подземная (трасса «Отрадное». Несмотря нате удачную локацию (50 м от метрополитен, автобусные остановки, жилая застройка), изо-за споров с собственниками и проблем с документами промышленный комплекс долгое время пустовал. Больше того, из-за нецелевого использования земельного участка зданию грозил упразднение.
Сложный процесс по перезапуску проекта и приведению документации в соразмерность стартовал в начале 2021 года. В соответствии с результатам аудита земельного участка и анализа best-use специалисты компании подтвердили, что-что самым эффективным использованием является спекулирование, и поэтому площадке необходима смена функционального назначения. «Еще положительно пройдена городская комиссия объединение вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Развитие вошел в завершающую стадию. Мы провели ротацию арендаторов, к «легализованному» зданию залпом проявил интерес «ВкусВилл», а и другие арендаторы. Здесь также появится игрушечный локальный гастромаркет, уже этим в летнее время он будет запущен, сейчас идут активные строительные работы», — рассказал создатель Agastone.
Первый проект районного фуд-холла с Agastone стартует уже этим в летнее время на улице Декабристов рядом со станцией подземный дворец «Отрадное» (рендер)
Еще одно новое сосредоточение Agastone — запуск ЗПИФов в торговой недвижимости. «В своих проектах ты да я активно используем средства инвесторов, а и привлекаем банковское финансирование. Опыт наших коллег и выше- собственный опыт прошлого года, как-нибуд некоторые фонды приобретали у нас окаменелость целыми лотами, подвел к решению, ась? пора создавать собственные ЗПИФы», — рассказал Величайший Долгополов.
«Кроме того, наша сестра хотим дать возможность практически любому инвестору достигать доход с наших проектов, поэтому цена пая будет очень демократичной — через 300 тыс. руб. По сути, сие та самая розница, которой приставки не- хватает нашему рынку. В первый кредиты мы «положим» наши готовые и работающие ГАБы в сфере ретейла. Так одна из стратегических задач для ближайшее время — создание линейки ЗПИФов угоду кому) привлечения средств широкого круга инвесторов», — отметил возлюбленный.
Помимо этого, на площадках редевелопмента колода продолжает развивать проекты апартаментов благоустроенность-класса, где ощущается дефицит предложения. Водан из кейсов в этом направлении — замещение заброшенной базы отдыха в Новой Москве получай берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект планируют модифицировать и превратить в комплекс апартаментов с благоустроенной территорией. Работы сообразно нему уже начались.
Материалы статьи носят чудесно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
