Oтвeт нa вoпрoс o цeлeсooбрaзнoсти инвeстиций в нeдвижимoсть зaвисит oт мнoжeствa фaктoрoв — нaчинaя oт oбщeй ситуaции нa рынкe жилья (кaк прaвилo, инвeстирoвaть лучшe нa рaстущeм рынкe и рядом низкиx стaвкax) и зaкaнчивaя xaрaктeристикaми кoнкрeтнoгo oбъeктa (нaпримeр, нaскoлькo oн уникaлeн, привлeкaтeлeн пoрoг вxoдa).
Слaбый спрoс и рoст прeдлoжeния в 2022 гoду привeли к кoррeкции цeн нa квaртиры. В Мoсквe стoимoсть втoричнoгo жилья oткaтилaсь к урoвню 2021 гoдa. Нa рынкe нoвoстрoeк вeснoй 2022 срeдняя цeнa «квaдрaтa» в нoвoстрoйкax мaссoвoгo сeгмeнтa снизилaсь впeрвыe зa двa гoдa. Пo итoгaм 2022 гoдa cрeдняя стoимoсть 1 кв. м в мoскoвскиx нoвoстрoйкax (бeз учeтa элитнoгo сeгмeнтa) вырoслa нa 2% прoтив рoстa нa 31% в 2021 гoду.
В этoй маза у пoтeнциaльнoгo инвeстoрa мoжeт вoзникнуть вoпрoс: стoит ли вклaдывaться в жильe для того дaльнeйшeй пeрeпрoдaжи неужели сдaчи в aрeнду? Рaзбирaeмся в этoм вoпрoсe вмeстe с экспeртaми.
Пo мнeнию экспeртoв, oпрoшeнныx «РБК-Нeдвижимoстью», цeны нa жильe в 2023 гoду с бoльшoй дoлeй вeрoятнoсти будут снижaться, a ипoтeчныe стaвки рaсти. Пoэтoму к инвeстициям в квaдрaтныe мeтры нужнo пoдxoдить oсoбeннo взвeшeннo. Тeндeнция к снижeнию цeн в 2023 гoду прoдoлжится, пoскoльку oщутимыx дрaйвeрoв в целях рoстa спрoсa пoкa нeт, a прoдлeниe льгoтнoй ипoтeки и рaсширeниe сeмeйнoй еще не будет показывать существенного эффекта, рассказывает аналист ФГ «Финам» Ната Пырьева.
Сам барахолка недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Стало, стадия коррекции всего началась и займет времена — это может уменьшиться от полугода вплоть до двух лет. «Таким образом, сверху данный момент вложения в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом пруд, ухудшением благосостояния россиян (переселение также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналист.
По оценкам «Финам», без дальних разговоров средняя доходность ото сдачи квартиры в аренду получи длительный срок составляет 4–6% (пользу кого первичного рынка — ближе к нижней границе, про вторичного — к верхней), а окупаемость — орие 19 лет. «Буде говорить о посуточной сдаче, так доходность может бытийствовать выше. При перепродаже убыточность будет ниже, нежели от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.
Чистый прогноз дала и рецензент «ЦИАН.Аналитики» Витяня Кирюхина. По ее словам, составлять план на доходность, что в 2020–2021 годах, не откладывая не получится: с мая 2022 лета рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое уменьшение. «В ближайшие месяцы каста тенденция сохранится. Предпосылок на разворота тренда не откладывая нет: ипотечное кредитование из этого следует дороже, речь далеко не только о повышении ставки по мнению льготной ипотеке, так и об отмене нулевых пруд по кредитам», — отметила Викта Кирюхина. «Прорицание на весь годочек сейчас делать хитро — много внешних факторов, которые могут весь изменить ситуацию получи и распишись рынке. Но в целом вложения в недвижимость сейчас хлеще воспринимаются как машина сохранения капитала, а безвыгодный приумножения», — добавила сюрвейтор.
Марина Харитонова, постоянный директор Accent Capital
— Буде инвестор не рассчитывает возьми спекулятивную сделку, обновка квартиры по-прежнему остается надежной инвестицией. Только тем, кого интересуют краткосрочные вложения в толстуха, перед приобретением долженствует учитывать и ситуацию для рынке, и индивидуальные характеристики потенциального объекта инвестирования. Спекуляция квартиры в долгосрочной перспективе всего только покроет инфляцию, а в краткосрочной существует угроза уйти в минус.
Водан из способов заработка держи квадратных метрах — закупка квартиры на этапе строительства к дальнейшей перепродажи. Древле такая схема позволяла наработать за время строительства приблизительно 20–30%. Без задержки найти проект с такой-сякой(-этакий) маржой достаточно каверзно: жилые комплексы гус выходят на торг по цене готового. Ровно по оценкам ЦИАН, в 55% московских ЖК строящиеся квартиры оказались милее сопоставимых вариантов получи и распишись вторичке. «Получить, просто вложившись получи котловане любого проекта, неотлагательно сложнее. Необходимо вычислять конкурентную среду, с целью не столкнуться с переоцененным получай старте проектом», — отметила Вика Кирюхина.
Кроме того, увеличился расценочный разрыв между новостройками и вторичным жильем, добавила гендиректор Accent Capital. Сие произошло за приговор смещения части спроса со вторичного сверху первичный рынок, идеже действовала более привлекательная закладная от застройщиков. Симпатия позволяла продавать новые квартиры любимее.
«Ситуация усугубилась впоследствии частичной мобилизации, в отдельных случаях на рынок факультативно вышли квартиры с отметкой «срочная распродажа», что тоже способствовало снижению стоимости готового жилья быть незначительном росте новостроек. В Москве соответственно итогам 2022 лета цена предложения новостроек выросла возьми 6% по сравнению с 2021 годом. А несходность в ценах между первичкой и вторичкой часом достигала 50%», — отметила умелец. Хотя фактические цены получи и распишись новостройки, скорее общем, снизились на 10–15% объединение сравнению с прошлым годом — вслед за счет скидок, да все равно готовое жилье оказалось меньше, уточнила она.
В 2023 году близ отсутствии внешних потрясений значительного снижения цен сверху первичку до уровня цен для вторичке не ожидается. «С учетом роста издержек застройщиков упрочнение рынка будет следствием) за счет сдержанного роста цен (что ль, даже ниже темпов инфляции) получи квартиры в новостройке и больше высоких темпов роста бери вторичном рынке. Таким образом, в 2023 году целесообразно обратить внимание получи и распишись вторичный рынок жилья. В моменте сие может оказаться побольше выгодным вложением средств, нежели покупка квартиры в новостройке», — допустила Ина Харитонова.
Читайте равным образом
В качестве возможного варианта инвестиций в новостройки эксперты рекомендуют направить внимание на новинки рынка с дисконтом. «Ради инвестиций мы рекомендуем в большей степени применить к проектам на начальной стадии строительства и всего вышедшие в реализацию. Такие проекты, понимая всю головоломность текущей рыночной ситуации, в (видах выдерживания темпов продаж и финмодели проекта, тутти чаще выходят с дисконтом ото рынка, то убирать предлагают наиболее выгодные цены в пирушка или иной локации», — отметил капитан производства департамента жилой недвижимости и девелопмента поместья Nikoliers Кирилл Голышев.
Похожую тенденцию отметила Витуся Кирюхина из ЦИАН. Точно по ее словам, новинки через застройщиков в последние месяцы выходят с большим дисконтом к среднерыночным значениям. Точно по столичного региону в декабре данный разрыв составил 13% — максимальное толкование в 2022 году. Единаче летом такой процент был на уровне 5%, отметила рецензент. «Поэтому попроще выбрать более бюджетные варианты и помышлять на дальнейший совершенствование цен даже рядом высоком конкурентном окружении со строящимися проектами, вышедшими Вотан-два года отворотти-поворотти», — сказала возлюбленная.
В пользу инвестирования в новостройки говорит крупный объем предложения: в столичном регионе данный показатель за година вырос на 50%, в Петербургской агломерации — получай 20%. Кроме того, получай рынке новостроек сохраняется льготная ссуда. По оценкам ЦИАН, в среднем около первом взносе 20% и сроке кредита 25 планирование данная программа позволяет уравновешивать наценку до 25% к стоимости вторичного рынка. «Таким образом, вложиться сейчас можно, так нужно проводить ювелирный. Ant. поверхностный анализ выбранного проекта и мало-: неграмотный рассчитывать на высокую нерентабельность прошлых лет», — отметила умелец «ЦИАН.Аналитики».
В качестве возможного варианта инвестиций в новостройки эксперты рекомендуют превратить внимание на новинки рынка, которые выходят с хорошим дисконтом
Читайте в свой черед
В 2023 году эксперты советуют частным инвесторам сконцентрировать внимание на коммерческую окаменение — торговые помещения, складское хозяйство, небольшие офисы. Сильная сторона инвестиций в коммерческие объекты — сие более высокая высокооплачиваемость. По оценкам экспертов, прибыльность вложений в офисную оцепенение составляет 8–15%, складское хозяйство — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем высокооплачиваемость по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое поселение за 10–12 планирование. «Опираясь в эти критерии, коммерческая неподвижность выглядит сегодня интереснее квартирный», — отмечает Наталья Пырьева. Вне того, итоги прошлого лета не оказались угоду кому) сегмента катастрофическими изо-за ухода иностранных брендов — ставки далеко не обвалились, вакансия выросла невыгодный столь резко, подле этом объем инвестиций остался высоким, добавила симпатия.
Среди объектов коммерческой недвижимости есть расчет рассмотреть, в первую караван, складские помещения точь в точь наиболее устойчивый операция, перспективен и стрит-ретейл в жилых домах, говорит Тора Кирюхина. По оценкам ЦИАН, немедля наибольшая доля спроса получи и распишись покупку коммерческих помещений получи первых этажах сосредоточена получай объектах площадью с 50 до 100 кв. м (33%). Позднее следуют помещения до самого 50 кв. м (18%) и через 100 до 150 кв. м (14%). Испытание резко снижается получи и распишись отметке от 500 кв. м (5%), сие связано с высоким бюджетом таких покупок.
В качестве альтернативы инвестициям в жилье эксперты называют и небольшие офисные помещения в строящихся затея-центрах. Активность частных инвесторов в офисном сегменте наблюдается с 2021 возраст. В 2022 году получи и распишись фоне стагнации цен в сегменте квартирный недвижимости переток инвестиционного спроса в какие-нибудь полгода усилился. По оценкам аналитиков STONE HEDGE, в структуре спроса спекулятивной офисной недвижимости за итогам 2022 возраст инвестиционные сделки занимали предварительно 90%. Спрос частного инвестора в тот же миг концентрируется в офисных блоках площадью 50–150 кв. м, идеже бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилую оцепенелость. Порог входа в такого рода вложения начинается от 18 млн руб. Мода инвестиций в небольшие офисы в строящихся производство-центрах эксперты объясняют дефицитом такого предложения, после счет чего аналогичный лот можно сильнее выгодно сдать иначе перепродать. При этом кассовость по аренде у офисов изначально раньше, чем в жилье, — около в два раза.
Одначе при инвестициях в коммерческую остолбенение нужно учитывать, подобно как это более мудреный в управлении актив, а дальше некуда входа обычно повыше, чем в жилье. А само заключение об инвестировании в толстушка всегда индивидуально и влечет определенные риски. Не возбраняется на растущем рынке сделать выбор неликвидные объект, кой будет сложно перепульнуть или сдать, alias, наоборот, на падающем разыскать привлекательный вариант.
Альтернативами жилью могут сковаться инвестиции в стрит-ретейл, небольшие офисы, обиталище или склады
Читайте вот и все Какую недвижимость покупали москвичи, с тем чтобы спасти сбережения
Чтобы инвесторов с небольшим капиталом (через 1,5–2 млн руб.) подходящим вариантом может сделаться коллективное инвестирование в коммерческую неподвижность через закрытый паевый инвестиционный актив (ЗПИФ) недвижимости, идеже доходность составляет 8–11%, добавила гендиректор Accent Capital. Промеж плюсов — вдобавок стабильного дохода через арендных платежей, землевладелец пая получает пенсион при продаже объекта числом цене выше его первоначальной стоимости. К тому же того, при покупке пая управлением недвижимости занимается профессиональная команда.
Наиболее понятными для того частного инвестора остаются вложения в обиталище. Это могут лежать отдельные точечные здания в районах с существующей транспортной и социальной инфраструктурой. В таком случае есть проекты апартаментов три шага станций метро, университетов, офисов, больших производств, которые навеки будут востребованы у покупателей и арендаторов, привел образчик региональный директор департамента квартирный недвижимости и девелопмента владенья Nikoliers Кирилл Голышев. «Присутствие этом сейчас в проектах апартаментов не грех приобрести недвижимость с дисконтом в этапе стройки в большей мере, чем в проектах с предложением покупки квартир», — отметил симпатия.
От редакции: настоящая наказание носит исключительно осведомительный характер и не охватывает предлагаемой стратегии инвестиций.
Будьте в курсе важных новостей — следите следовать телеграм-каналом «РБК-Отсутствие движения»
