Прoшлый гoд стaл рeкoрдным пo рoсту цeн нa жильe, oсoбeннo в сeгмeнтe нoвoстрoeк. Пo oцeнкaм экспeртoв, пeрвичкa пoдoрoжaлa нa 30–50%. Срeди причин — низкиe стaвки пo ипoтeкe и дeпoзитaм, льгoтнaя прoгрaммa, пoслeдствия кoрoнaкризисa. Этoй ситуaциeй вoспoльзoвaлись чaстныe инвeстoры, нeкoтoрым дaжe удaлoсь выгoднo прoдaть нeдвижимoсть нa пикe цeн.
Рeдaкция «РБК-Нeдвижимoсть» пoгoвoрилa с тaкими инвeстoрaми и выяснилa, скoлькo им удaлoсь зaрaбoтaть.
— Я oкoнчил вoeннo-мeдицинскую aкaдeмию, 12 лeт прoрaбoтaл в бoльницe. Сaмoстoятeльнo инвeстирoвaть нaчaл с 2015 гoдa. Пoкупaл пo oднoй-двe квaртиры в гoд и прoдaвaл иx — были удaчныe и нeудaчныe кeйсы. Сeйчaс инвeстиции в нeдвижимoсть стaли мoим oснoвным дeлoм, с рaбoты я ушeл.
В мaртe 2020 гoдa знaкoмый риeлтoр пoрeкoмeндoвaл мнe интересах пoкупки oпрeдeлeнный ЖК в Муринo — этo aктивнo рaзвивaющийся пригoрoд Петербурга, после этого строится очень много жилья. Ее самое ЖК был ликвидным — хорошее благоволение, закрытая территория, площадки для детей, навозный и подземный паркинг, удачные планировки и шабровка под ключ. В общем, комфорт-категория с замашкой на бизнес. Кроме того, уж шло возведение нижних этажей. В качестве кого выяснилось потом, по этому комплексу был Вотан из максимальных приростов цен в Питере.
В мае 2020 лета я решил последовать совету риелтора — закрепить две квартиры. Тогда уже получается понятно, что цены будут множиться из-за коронавируса, инфляции и кризиса. В итоге я уходите ва-банк и купил три квартиры. Однако если у меня были еще денежки, купил бы тогда пять-цифра квартир. Я выбрал три угловых евродвушки — Водан из самых ликвидных вариантов. Каждая хоромы стоила 3,5 млн руб. крестик невозвратная бронь 40 тыс. руб.
— Риелтор ми посоветовал воспользоваться ипотекой. В итоге всегда три квартиры я покупал по льготной программе. В одном банке у меня был авторитет на 30 лет с первоначальным взносом (ПВ) 15% и ставкой 5,85%. Нет слов втором банке мне одобрили единаче две ипотеки: там ПВ был 20% ровно по каждой квартире, ставка — 5,9% годовых, продолжительность — 20 лет. Проблем с оформлением отнюдь не возникло, поскольку у меня была высокая жалованье и хорошая кредитная история (пока работал в найме). Банки ми даже сами звонили и предлагали сумма.
Все три квартиры я продал ахнуть не успеешь: в конце 2020 года — начале 2021 возраст. Ключевой момент здесь — новостройки начинают по-черному продаваться за полгода до сдачи на дому. Это одна из сторон ликвидности. Многие род (человеческий до сих пор боятся строек. Уменьшение дома, где я покупал квартиры, была запланирована получи и распишись третий квартал 2021 года.
По какой причине касается ипотеки, то один долг я закрыл сам с помощью досрочного погашения. Спору нет, с точки зрения инвестиций это неблагоприятно, поскольку замораживается часть денег. Вторую квартиру я продал, а по (уши по ипотеке погасили покупатели. В данном случае подписывался подготовительный договор купли-продажи (ПДК) и заверялся у нотариуса. Же этот способ не очень любят клиентура. Ant. продавцы, поскольку считают его рискованным. Третью квартиру я продал с с ипотекой. То есть долг в полную силу перешел покупателю, а мне вернулся антецедентный взнос и прирост в цене.
— Возьми продаже трех квартир я заработал 4,23 млн руб. Отсель надо вычесть налог в размере 13% (неподалёку 550 тыс. руб. = 156 тыс. + 162 тыс. + 231 тыс. руб.), страховку в соответствии с ипотеке — около 21 тыс. руб. (7 тыс. + 7 тыс. + 7 тыс. руб.), ежемесячные платежи объединение ипотеке — около 21 тыс. руб. согласно каждой квартире. С учетом того сколько платежи в себя включают не всего только проценты за ипотеку, но и бренная оболочка кредита, невозвратное обслуживание ипотеки обошлось всего-навсего в 350 тыс. руб. (132 тыс. + 96 тыс. + 24 тыс. руб.). Целесообразно, суммарные расходы составили около 920 тыс. руб., вводный взнос мне, естественно, вернулся. Приращение, которую я заработал, составила примерно 3,3 млн руб. Вот п ипотека для инвестора в отличие через обычного покупателя — хороший денежный инструмент.
Заработанные деньги я уже инвестировал в покой в Краснодаре. В апреле этого года купил в дальнейшем евродвушку за 2,7 млн руб. с предчистовой отделкой в свою очередь по льготной ипотеке с ПВ 15% — недалече 420 тыс. руб. Сейчас ранее эта квартира стоит 4,5 млн руб. Возлюбленная приросла на 1,7 млн руб. — сие даже больше, чем питерские квартиры. Планирую ее слупать за полгода до сдачи ЖК, симпатия намечен на третий квартал 2022 возраст. Но, возможно, эту квартиру буду отвечать, тогда аренда полностью покроет помесячный платеж.
— Инвестиции в недвижимость — мое страсть и дополнительный заработок. Я работаю в автомобильной сфере и циклично покупаю и продаю квартиры. Сейчас у меня двум квартиры в стройке, она готовая — для продажу. Сам я живу за городом.
Изо последнего, что я продал, была однокомнатная квартирка площадью 35 кв. м в новом ЖК в Невском районе Санкт-Петербурга плечо в плечо с Октябрьской набережной. Покупал ее в 2018–2019 годах в начальном этапе строительства. Тогда возлюбленная стоила около 2,5 млн руб. Из-за время стройки, примерно за вдвоём года, она выросла в цене прежде 4,1 млн руб. За эту сумму я ее продал. Возрастание составил около 1,6 млн руб. Однако я не рассматриваю это как моего выигрыш, мне кажется, что сие глупо. Потому что нужно проверять инфляцию, рост цен на новостройки, эра строительства. Например, кто-то снимает жилье и ждет квартиру — а сие тоже издержки. Мне в этом плане у моря погоды не нужно. У меня есть неподвижность.
Свой доход я считаю как разницу в кругу тем, за сколько я продал неподвижность и что смог купить на сии деньги. В данном случае она составила 600–700 тыс. руб. — сие мой заработок. Деньги, полученные с продажи квартиры в Невском районе, я инвестировал в десятое) ЖК, но уже в Мурино. Со временем я купил тоже однокомнатную квартиру из-за 3,5 млн руб. в строящемся доме.
Понятное дело, есть более хитрые схемы, с через которых можно заработать больше. А именно, ипотечные кредиты. Я же покупаю следовать собственные средства. Ипотеку ни разу мало-: неграмотный брал. Есть какое-то лицеприятие на этот счет. Кроме того, маловыгодный пытаюсь заработать каких-то бешеных денег. И так, возможно, в будущем попробую ипотеку. Во (избежание меня покупка и продажа недвижимости — сие как альтернатива аренде. Только после этого не нужно следить за квартирой, отыскивать арендаторов и т. д. Ты вкладываешься в стройку. Далее риска, что жилье не достроится, других рисков недостает.
На инвестиционную составляющую повлиял ненадеванный закон о долевом строительстве. На выше- взгляд, он убил эту выгоду, ибо что новостройки стали выходить в соответствии с цене гораздо выше, чем было впредь до этого. Сейчас стоимость покупки выросла самодостаточно.
Квартиру в 2020 году я продал бурно — тогда действительно чувствовался возвышенный спрос. Сделку мы закрыли ради месяц. Причем приобрел квартиру Вотан из первых покупателей — некто пришел, посмотрел и купил. Сегодня поуже такого спроса нет из-следовать выросшей цены. Например, сейчас у меня сверху продажу стоит евродвушка за 4,9 млн руб. — сие цена в рынке, но мы продаем ее сейчас три месяца. Возможно, буду ее изнемогать. На рынке чувствуется охлаждение. Вестимо, разумнее, когда квартира за двойка-три года вырастает на 20–30%, а безлюдный (=малолюдный) в два раза, как это случилось за последние два года.
Что, цена либо отыграется немного отдавать, либо ее инфляция догонит. Хоть бы подорожало в принципе все. Например, в прошлом году я покупал аппаратное обеспечение на забор: 45 листов ми обошлись в 35 тыс. руб. В этом году ми нужно было купить 55 листов, и они стоят еще 115 тыс. руб. — в три раза желаннее. Поэтому жилье в этом плане без- рекордсмен.
Мнение эксперта
Сергей Зайцев, патрон центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— Средняя лэндинг квадратного метра в крупных городах России выросла из-за год в диапазоне от 12% после 33%. Но это средние цифирь. При правильном выборе объекта угоду кому) инвестиций за прошедший год кусок хлеба эффективных инвесторов был на уровне ото 30–40%. Можно запомнить и уникальные случаи, когда инвесторы зарабатывали вдобавок на этапе бронирования новостроек.
Только с такой высокой динамикой роста средней стоимости 1 кв. м выросли и риски пользу кого потенциальных инвесторов. Если год отворотти-поворотти заработать можно было практически бери любой недвижимости, поскольку росло в цене ни чуточки все, то сейчас вновь нужно выстраивать четкую стратегию инвестиций — начиная через выбора наиболее ликвидных вариантов и заканчивая сроком инвестиций и перспективами развития районов, в котором приобретается вещь инвестирования. Естественно, для многих инвесторов незамедлительно сложный психологический фактор, когда они, заработав бери инвестициях в недвижимость, вынуждены инвестировать до сих пор заработанные средства в идентичные объекты, а с более поздним сроком сдачи. Велики и риски стагнации в рынке жилой недвижимости из-из-за выхода на рынок объектов с дисконтом с-за того, что часть собственников приставки не- смогут оплачивать ранее оформленную ипотеку.
Ото редакции: настоящая статья не включает предлагаемой стратегии инвестиций и имеет как нельзя больше ознакомительный характер.
