Нa тeрритoрии сoздaвaeмoгo гoрoдa–спутникa Eврoгрaдa в Бугрax, кoтoрым зaнимaeтся ИК «Пaнтикaпeй», пoявится крупный индустриaльный пaрк. Инвeстиции oцeнивaются в 60 млрд рублeй.
В сoстaвe прoeктa гoрoдa–спутникa Eврoгрaдa, кoтoрым зaнимaeтся кoмпaния «Пaнтикaпeй», oснoвaннaя выxoдцaми из Крымa вo глaвe с Дмитриeм Якoвeнкo, пoявится крупный индустриaльный «Eврoпaрк». Инвeстиции в нeгo oцeнивaются в 60 млрд рублeй. Пaртнeрoм прoeктa пo рaзвитию инжeнeрнo–трaнспoртнoй инфрaструктуры выступaeт группa Внeшэкoнoмбaнкa.
Мeжду тeм рынoк индустриaльнoй недвижимости, сильно просевший в кризис, пока не восстановился. За прошлый год объем сделок в сегменте не превысил 150 тыс. м2. В этом году ожидается рост на 50 –70%. Но это все равно в 2–3 раза меньше, чем до девальвации рубля, случившейся в 2014 году.
Индустриальная солянка
О планах создания масштабного индустриального парка в городе–спутнике Еврограде «ДП» рассказал председатель совета директоров ИК «Пантикапей» Дмитрий Яковенко. По его словам, проект под названием «Европарк» займет 240 га из 730 га Еврограда.
Земля под индустриальный парк находится в собственности нескольких компаний. Самые крупные участки у ИК «Пантикапей» (27 га), компании «ИПС» бывшего вице–губернатора Петербурга Виктора Локтионова (60 га), московской ГК «АЙТАКС» (47 га) и «РАУМ Бугры» (54 га). У компаний общий проект планировки с Евроградом. В совокупности на территории «Европарка» запланировано строительство 970 тыс. м2 промышленной и складской недвижимости. Инвестиции в проект, по оценке Дмитрия Яковенко, превысят 60 млрд рублей.
На участке «РАУМ Бугры» уже построен логопарк на 92 тыс. м2 и в перспективе будут еще индустриальные площади.
На землях «Пантикапея» появится производственный комплекс «Покровский» площадью 150 тыс. м2. «Это будут три башни высотой до 40 этажей каждая, где разместятся IT–компании и высокотехнологичные производства. Стоимость проекта составит 16 млрд рублей. Из них 20% — наши собственные средства. А остальное — средства группы Внешэкономбанка. Входящий в нее Федеральный центр проектного финансирования уже финансово участвует в разработке проектной документации для строительства инженерно–транспортной инфраструктуры парка. Мы на завершающем этапе проектирования съездов с КАД. Построить их планируем в 2019 году», — уточнил Дмитрий Яковенко.
На участке ИПС запланирован оптово–агропромышленный распределительный центр площадью 100 тыс. м2. «Возможно, этот проект мы реализуем совместно с компанией «Норд Овощ», — сообщил «ДП» Виктор Локтионов.
А в «АЙТАКС» детали проекта на своей земле раскрыть отказались.
Мнения разделились
В правительстве Ленобласти комментарии по проекту «Европарк» не предоставили. А эксперты рынка идею его создания оценивают по–разному.
Михаил Тюнин из Knight Frank SPb считает, что проект очень интересный. «Появление подобного парка нужно северу города. В Московской области уже существует аналог — «Фуд Сити». А в Петербурге подобных проектов нет, хотя планов было много. В частности, хотели строить такие объекты в районе пл. Ленина и вдоль КАД, между развязками ЗСД и Волхонского шоссе. Но не случилось», — констатирует Михаил Тюнин.
«Проект логичен, поскольку на этом направлении индустриальных парков не хватает. Но масштаб инвестиций кажется завышенным. На 60 млрд рублей можно построить 2 млн м2 индустриально–складской недвижимости. К слову, в прошлом году во всех индустриальных парках города было продано 150 тыс. м2. Так что проект в Буграх претендует на поток всех клиентов этого рынка в течение 15 лет. Но это вряд ли получится», — добавляет директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт–Петербург» Максим Соболев.
С коллегой согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. По его словам, близость проекта к КАД сделает его интересным для производителей, но продажа участков не будет быстрой, потому что спрос на площадки в индустриальных парках весьма ограничен. «В регионе много проектов этого формата, где есть свободные пятна. Но их предложение неоднородно в плане инженерной подготовки и юридической чистоты. Поэтому бизнес нередко предпочитает покупать дешевую землю без инженерии, чем дорогие подготовленные пятна в индустриальных парках», — говорит Владислав Фадеев.
Спрос отстает
По сведениям Ассоциации индустриальных парков России, по итогам 2017 года в стране более 166 таких проектов в разной степени готовности (из них 111 — действующие) в 51 регионе (см. «Основные индустриальные парки Петербурга и Ленобласти»). Причем за последние 4 года (за время кризиса) число проектов данного формата в стране выросло на 40%, а число запущенных парков — более чем в 2 раза.
Но спрос на этот формат за тот же период упал. И хотя общее число резидентов в индустриальных парках страны выросло с 2014 года почти в 2 раза, до 2,1 тыс. фирм, общая заполненность площадей в проектах по стране увеличилась всего на 0,4%, до 53,4%.
«Сейчас клиентов вполовину меньше, чем было до 2014 года. В 2015 году средняя заполняемость парков по стране даже снизилась до 50% из–за массового исхода иностранных компаний. Но сейчас спрос восстанавливается, в том числе со стороны иностранных резидентов. Правда, это происходит медленно. И пока количество заявленных парков существенно превышает спрос», — сетует один из игроков рынка.
«Доля отечественных компаний постоянно растет. В основном это малый и средний бизнес. А иностранные компании пока смотрят на проекты в России со сдержанным оптимизмом. Но в начале этого года к нам стали обращаться иностранные фирмы, которые свернули проекты на волне санкций. Продолжится ли это взаимодействие дальше — покажет время», — добавляет Максим Соболев.
По данным Colliers International, в Петербурге и Ленобласти индустриальные парки занимают около 2100 га. Из них 1700 га — это уже существующие или находящиеся в разработке проекты, а еще 400 га — проекты–декларации. За время кризиса их число не увеличилось. «У проектов этого формата большой срок реализации и окупаемости. Так, самые крупные парки региона — «Гринстейт», «Марьино» и «Уткина Заводь» (см. карту) — были запущены еще в 2007 году, но до сих пор до конца не заполнены», — поясняет низкую инвестиционную активность в сегменте директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Алексей Лазутин.
Спрос на индустриальные парки региона не отличается от федерального. «Он на низком уровне. В прошлом году весь объем сделок уложился приблизительно в 100 тыс. м2. В нынешнем году ожидается 150–200 тыс. м2. Однако даже с учетом данного роста общий объем все равно в 2–3 раза меньше, чем в докризисный период. И глобальных изменений в горизонте ближайших 3–5 лет я не вижу», — говорит Петр Гавырин из компании A Plus Development.
Фото: Свистунова Валентина
