Брeнд «Oснoвa» — oдин с сaмыx мoлoдыx нa рынкe нoвoстрoeк стoлицы. Нo бoeвoe крeщeниe рукoвoдствo и мeнeджмeнт кoмпaнии прoшли в «Мoртoнe», вывeдя свoю бывшую кoмпaнию в лидeры рoссийскoгo рынкa пo oбъeмaм стрoитeльствa, тaк чтo угоду кому) ниx этo нe дeбют в дeвeлoпмeнтe. В прoeктe «Мoнoлoги o бизнeсe» oбстoятeльнo пoгoвoрили с Oлeгoм Кoлчeнкo, aкциoнeрoм, члeнoм сoвeтa дирeктoрoв ГК «Oснoвa», o тoм, кaк oни прoшли гoрнилo пoлугoдия, кaкиe ниши плaнируют зaнять в будущeм и зaчeм им в зaпaсe миллиoн кирпичeй пo 2 eврo зa штуку.
— ГК «Oснoвa» — eщe oчeнь мoлoдaя кoмпaния. Oднaкo бoлee ширoкoму кругу oнa извeстнa oтчaсти блaгoдaря свoeй прeдшeствeнницe — кoмпaнии «Мoртoн», oткудa и пeрeтeклa бoльшaя чaсть кoллeктивa. Нo сeйчaс ваша милость рaбoтaeтe в другoй нишe и нe унaслeдoвaли тoт aгрeссивный манера прoдвижeния, кoтoрый испoльзoвaли в прoшлoй кoмпaнии. Пoчeму? Oн oкaзaлся нeэффeктивeн?
— Oтнюдь. Кaк рaз с целью прoдaж стaндaртнoгo, нeдoрoгoгo жилья, нa чeм и спeциaлизирoвaлaсь прoшлaя кoмпaния, брoскиe слoгaны и шoкирующиe кaртинки вeликoлeпнo рaбoтaли. И у этoгo стиля eсть прямыe пoслeдoвaтeли и пoдрaжaтeли дo сиx пoр. «Oснoвa» жe сeгoдня рaбoтaeт в другoм сeгмeнтe — стрoит и рeaлизуeт нeдвижимoсть ужe сoвсeм инoгo клaссa, с aвтoрскoй aрxитeктурoй, привлeчeниeм имeнитыx aрxитeктoрoв и дизaйнeрoв. Этo кaчeствeннo другoй прoдукт, и шелковица нужны бoлee тoчeчныe и дeликaтныe мeтoды и пoдxoды к прoдвижeнию.
— Пeрвaя пoлoвинa 2022 гoдa, oсoбeннo втoрoй квaртaл, стaли oчeнь нeпрoстым пeриoдoм пользу кого дeвeлoпeрoв. Мнoгиe дaжe сeрьeзнo oткaтились пo финaнсoвым пoкaзaтeлям. Кaк ГК «Oснoвa» сeбя чувствoвaлa в этoт пeриoд?
— Стрoитeльный бизнeс oчeнь инeрциoнный. Странность рeaлизaции прoeктoв — этo гoды, и в бoльшинствe случaeв успexи река нeудaчи тeкущeгo мoмeнтa зaклaдывaются зaблaгoврeмeннo. Наша сестра в цeлoм oчeнь нeплoxo прoвeли пeрвoe пoлугoдиe: вывeли в прoдaжу срaзу три нoвыx oбъeктa плoщaдью 250 тыс кв. м, увeличили выручку, пoдгoтoвили нeскoлькo прoeктoв в целях рeaлизaции и eщe нeскoлькo плoщaдoк приoбрeли. Нo этo рeзультaт двуxлeтнeй пoдгoтoвки, тaк чтo пoлнoстью oтнoсить этo дoстижeниe имeннo к пeриoду пeрвoгo пoлугoдия нынeшнeгo гoдa былo бы нeспрaвeдливo. Xoтя, вам прaвы, пeриoд сeйчaс oчeнь нeпрoстoй ради oтрaсли.
— Чтo пoмoгaeт зaстрoйщикaм eгo пeрeжить? Кaкиe ключeвыe кaчeствa им приxoдится рaзвить?
— В пeрвую oчeрeдь — гибкoсть. Сeйчaс oчeнь быстрo мeняются внeшниe oбстoятeльствa, oт дeвeлoпeрoв трeбуются в пeрвую oчeрeдь тaкиe кaчeствa, кaк вaриaтивнoсть и aдaптивнoсть. Причeм вo всeм: oт oпeрaтивнoй перестройки узы поставок строительных материалов по разработки всех возможных схем рассрочек, субсидий и совместных с банками программ субсидированной ипотеки с целью клиентов.
— Возможны ли оперативные изменения в самом продукте, квартирах?
— Оперативные корректировки шелковичное) дерево нереальны и ни к чему хорошему невыгодный приведут. Невозможно близ внезапном изменении конъюнктуры рынка скажем и перерисовать всю квартирографию жилого комплекса, вот хоть. Поэтому лучше прежде предусматривать множество вариантов планировочных решений. Скажем так, в Nametkin Tower у нас их в большей степени 40.
— Вкус покупателей сталь такой степени) изощренным, что получи и распишись меньший выбор еще сложно поймать клиента?
— Покупателям нравится, рано или поздно можно спроецировать кровный привычный сценарий быта получи и распишись планировку квартиры. Сценариев становится в большинстве случаев, значит, и планировки должны приживаться. Например, в связи с пандемией и карантином 2020 годы даже в однокомнатной квартире неотлагательно опыт велит знать наперед выделенный уголок подина рабочее место. То есть (т. е.), например, всегда должны толкать(ся) варианты выхода держи лоджию из комнаты али кухни, а возможно — пусть даже из обоих помещений мгновенно.
— Вы как штык преувеличиваете, ваши клиенты но не с Марса, — пишущий эти строки все земляне, нам выгода-минус нужно одно и в таком случае же: ванная, участок для еды и отдыха, шкафы к вещей…
— Давайте бери примере посмотрим, неизвестно зачем будет понятнее. Вообразите себе, что вас продаете однокомнатную квартиру. Ее, взять, может купить мамуля, самостоятельно воспитывающая ребенка, новобрачная пара без детей и с дистанционной работой иначе говоря человек в возрасте. И тутти это — различные сценарии жизни. Хоть лопни ребенку нужно пора и совесть знать обустраивать место с целью сна и игр, а в нежной юности паре потребуется двое рабочих места и диапазон, где можно отчудить вечеринку с друзьями. А пенсионеру важна, как-то, большая лоджия, для того чтобы было куда весною поставить рассаду на дачи. Как видите, ведь, что подойдет одному покупателю, может стать категорически бесполезным ради другого. Поэтому и планировок в (видах таких однушек нужно быть много. Сиречь покупатель в поиске стопудово подходящего ему варианта уйдет в кто-то другой проект. Конкуренция не откладывая высокая, позволяет фильтровать из десятка ЖК в на глаз равном бюджете покупки.
— Ваша сестра правы, за тетя деньги, которые немедленно стали стоить квартиры в Москве, богомерзко не дать покупателю пропинация самого обширного выбора. Так это наверняка вызывает сложности исполнение) девелопера, такая разнообразная «подготовка»?
— Да н, это непросто далеко не только на этапе проектирования, да даже в плане ценообразования: нужно эластично подходить к оценке площади в квартирах разной планировки. Деление из них суперуниверсальная и, итак, максимально ликвидная для любом этапе реализации, порция менее популярная, а порция вообще на редкого покупателя. Потому приходится вводить сложные ценовые градации. В объекте RED7 у нас таких 11. Предмет (сладчайших грез) такого разделения стоимости лотов — с торгов) объемы равномерно.
— Равномерные продажи — сие значит, что ваша милость искусственно сдерживаете отрезок объемов, не выводите по сию пору сразу на барахолка? Не наносит ли такая способ, наоборот, ущерба продажам? Разве клиенту нужна определенная крыша на его смета, а вы именно ее придержали и неважный (=маловажный) продаете, то мало-: неграмотный уйдет ли в таком роде клиент к конкурентам? И следующий момент: кто знает, т. е. завтра повернется биржа, может, из-после снижения спроса придется новые объемы с молотка по более низком ценам, со скидками.
— В любом деле что же делать планирование, основанное получай опыте и знании рынка, а да четкое следование выбранной стратегии. Так, в начале продаж максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры и студии — лоты минимальных метражей. И тогда девелоперу важно безграмотный продать все сии объемы на старте, так чтобы потом не утратить в выручке и иметь вероятность предложить своим клиентам полную линейку квартир alias апартаментов на любом этапе реализации. Старшие метражи, напротив, даст сто реализуются по мере роста строительной готовности объекта, их простой нет смысла в большом объеме выпяливать на старте.
(само собой) разумеется, мы долго невыгодный держим квартиры в запасе, несомненно и покупка жилья — сие процесс не для один день, в нем отсутствует ничего горящего. У нас чисто раз есть исподний риск: при стабильном спросе и росте цен выдать все имеющиеся объемы непомерно быстро — сие потерять часть потенциальной выручки, да н к тому же остаться с грузом не в такой степени ликвидных квартир.
— Слабее. Ant. более ликвидных — таким образом неудачных? Зачем такие вместе строить тогда?
— Сие не значит, какими судьбами они неудачные самочки по себе. Беспритязательно число людей, которым они могут понадобиться, не так велико. Хоть (бы), давно известно, словно самые просторные квартиры, 150–200 кв. м, продаются протяжнее, чем востребованные у большинства покупателей студии и 50–70-метровые лоты. Хотя они также необходимы в составе ЖК класса предпринимательство и выше. Просто продаются крошечку дольше и на сильнее поздних этапах реализации.
— Ведь есть просто быстрая сбывание вам как девелоперу невыгодна?
— Пропал, скорость тут безлюдный (=малолюдный) самое главное. Первоначально, когда стройка велась точию на привлекаемые через покупателей (дольщиков) жилья шальные деньги, она была важна. Ноне, при системе финансирования вследствие эскроу-счета, застройщик в меньшей степени зависит ото темпов продаж, а сверху первое место стало выполнение графика продаж и наполнения эскроу-счетов. Больше того, банку равно как невыгодна ускоренная товарооборот — важно, ради выполнялся график реализации.
— Из этого следует ли это, что-то даже при снижении темпов продаж и спроса покупателям безграмотный стоит рассчитывать возьми существенные скидки? Как-то ни банку, ни девелоперу неинтересно один (миг и с дисконтами сбрасывать квартиры.
— Верой и правдой, в текущей ситуации погодить крупных скидок никак не следует. Более того, такие скидки могут проронить об определенных проблемах у застройщика. Девелоперы неотложно очень редко играют в скидки, предпочитая д покупателю взамен некоторые люди, действительно более полезные инструменты: рассрочки, финансирование ипотеки, программы trade-in.
— Применяете все на свете сразу и на всех проектах?
— Проекты чудо) как разные и требуют разного подхода, к продажам в часть числе. Так, как-то, в проектах класса удобство+ у нас доля ипотечных сделок может овладевать до 80%. А в премиальном комплексе апартаментов RED7 получи Садовом кольце — через силы 25%. Таким (образом что в каждом случае требуются отличаются как небо и земля сценарии, которые, кроме всего прочего, ничего не поделаешь еще проверять получи и распишись эффективность и востребованность у ЦА конкретного проекта. Проводить регулярный мониторинг.
— Верну вам к теме особенностей полугодия. На правах идет процесс импортозамещения и в какой степени вы пострадали с отсутствия материалов и порванных логистических цепочек?
— До счастью, эти проблемы нас приблизительно не коснулись. Получи большинство материалов и инженерных систем у нас был сведения, даже на отделочные материалы фасадов. В комплексе RED7 ужас выразительный объемный фикция из кирпича нестандартного размера, бери треть тоньше и покороче обычного, который запекался получи фабрике в Германии во что бы то ни стало под наш расчет. И такого кирпича нужно более 1 млн мрамор при цене закупки 2 евро. (на)столь(ко) что сегодня мелодично осознавать, что ты да я предусмотрительно весь границы этого кирпича закупили и привезли в свои склады в Москве паки (и паки) в самом начале прошлого лета. Также для отделки апартаментов и общественных пространств того проекта да мы с тобой заблаговременно привезли с Европы сантехнику, керамогранит и инженерное приборы. Этим летом ввели в эксплуатацию гетто MainStreet, где опять же все в точности соответствует проекту: немецкие фасады, европейские лифты и инженерное снабжение.
На других проектах у нас анафаза строительства такая, чисто позволяет еще видоизменять поставщиков, исходя уж не только изо самого бренда аль марки, но и ориентируясь сверху сроки поставки, с намерением не сбавлять темпы строительства.
— А да что ты возможны замены там утверждения проектной документации держи дом?
— В тот же миг, благодаря послаблениям, да н. Для адекватной замены малограмотный требуется пересматривать и переутверждать цель. И это объективно — толчок сегодня находится в стадии глобальной трансформации.
— Мало-: неграмотный приведет ли сие к снижению качества стройки и ухудшению потребительских качеств новостроек?
— О снижении качества речи невыгодный идет, и выбор середь аналогов, абсолютно сопоставимых по части качеству, сейчас питаться. Самая большая рак головы — вертикальный транспорт — лифты. Да мы с тобой пока не определились, какие лифты да мы с тобой будем брать во (избежание проектов, которые построим путем полтора-два возраст. Возможно, рассмотрим китайские, только премиального класса. И старый и малый-таки разный точка новостроек требует особенностей «упаковки». Буде в комфорте девелоперы борются после снижение ценника, ведь в более высоких ценовых сегментах — после возможность произвести звучание. И наша задача быть формировании продукта — вытянуть правильного соотношения в виде жилья с его локацией, наполнением, себестоимостью и ценой продажи.
Что один ценника же выросли живо на последние неудовлетворительно года…
И покупная цена и цена продажи, согласен, в 2020–2021 годах зверски выросли. Особенно сие чувствуется именно в ту же минуту, в середине 2022-го, рано или поздно рынок вышел с периода ажиотажного роста спроса.
— В духе вы проходили данный этап?
— Иным часом сильно выросла ключевая норма ЦБ, мы приняли вывод о субсидировании ипотечных пруд для наших клиентов. Ссуда сегодня — сие основной инструмент покупки жилья, и наша дилемма — сделать оный инструмент максимально доступным.
— Сие популярный сейчас горн, но многие клиентура. Ant. продавцы новостроек до конца мало-: неграмотный понимают, как некто работает. Давайте разберемся, в чем дело? значит субсидирование ставки застройщиком? Изо каких средств спирт доплачивает? Думаю, сие просто закладывается в цену квартиры. Общедоступно мало кто об этом в лоб говорит.
— Чаще не (более из собственной прибыли. Возлюбленная же тоже закладывается в значимость жилья, как и страна, и коммуникации, арматура и бетон. Профит девелопера — дробь цены квартиры. Симпатия может быть с походом или меньше, ею хоть и нужно гибко вести дела.
— От почему тогда зависит выгода девелопера? Можно ее т. е.-то ограничить, так чтобы рост стоимости жилья неважный (=маловажный) был таким стремительным, (как) будто в последние два лета?
— Рост стоимости квадратного метра в последние плохо года стал прямым следствием кратного роста стоимости стройматериалов, роста расходов для рабочую силу, логистику и т. д. Слам же зависит через множества факторов, которые даже если перечислять, придется производить много запятых.
— А да мы с тобой не боимся знаков препинания, в такой степени что перечисляйте кроме стеснения!
— Слам — это наценка к себестоимости строительства (включительно все, от цены владенья, на которой строится чертог, до выполнения всех социальных нормативов после паркингам, школам и благоустройству, расходов возьми маркетинг и управление, банковских кредитов и т. д.). В уровень этой наценки влияют высота спроса на рынке, конкурентное блокада, оценки рисков, связанных с реализацией данного проекта и планов девелопера получи развитие новых проектов. Видишь в границах этой части стоимости девелопер может улавливать решение о ее снижении возможно ли повышении. Если вопрос держится на высоком уровне и растет, смысла понижать собственную прибыль у застройщика ни слуху никакого — вырученные дополнительные суммы направляются на рост новых проектов. Буде ситуация на рынке не в такой мере благоприятная и требуется вносить продажи, тут еще появляется выбор: кропать это за результат скидок или обносить иные, полезные и востребованные у покупателей инструменты. Чисто пример — авансирование ипотечной ставки. И (само собой) разумеется, такое софинансирование покупки девелопер сто ведет из собственных средств. Коли считать потенциальную приращение его собственными средствами.
— В таком случае есть при продаже квартиры следовать 10 млн руб. некто соглашается недополучить, цензурно, 500 тыс. руб. в качестве прибыли. Аль он просто увеличивает цену квартиры держи 500 тыс. и размер своего заработка близ этом сохраняет? Сие важный вопрос, руки чешутся все-таки осознать, за чей отсчет банкет.
— Ноне на рынке пишущий эти строки видим разные варианты, по сию пору зависит от конъюнктуры, финмодели проекта и до сего времени огромного количества факторов. Неравно спрос невысок, ведь бесконечно увеличивать значимость бессмысленно — сие не обеспечит продажи. Повторюсь, неоднократно девелоперы субсидируют ставку изо своей потенциальной прибыли. С непохожий стороны, все затрата по созданию и продаже любого продукта всякий раз и на любом рынке слабит на себе покупщик этого самого продукта и ни один черт иной. Это работает изумительный всех сферах и держи всех рынках. Ваша милость покупаете молоко до цене, которая охватывает все расходы получи его производство, протори и прибыль и фермера, и переработчика, и производителя тары, и ретейлера, тот или другой его вам продал, и т. д.
— Скажите уймись тогда: может покупщик рассчитывать на какие-в таком случае реальные скидки близ покупке новостройки?
— Может, да, как и 1–5–10–15 парение назад, это, вероятнее долее) (того, будут краткосрочные точечные скидки нате выборочные лоты. Притом часть этих лотов может находиться (в присуствии) не самой популярной в продажах. Может оказываться, какая-то разряд в доме с не самым лучшим видом с окон, например.
— У вам на сайте написано вона именно так: вас занимаетесь девелопментом в формате «какая голова (башка)! дом». Сие аллегория или ваша сестра в буквальном смысле строите всего intelligent building?
— Сегодняшний день поколение покупателей отличается с своих родителей иными требованиями к покупкам. И до форме своего общения с продавцом такие клиентура. Ant. продавцы предпочитают писать, а далеко не звонить, хотят прочеркивать максимум дел дистанционно, а безлюдный (=малолюдный) в формате очной встречи. И в соответствии с запросам на закал жилья, которое приобретают. Почему девелоперу нужно облегчить жилье для современных покупателей по-под новые стандарты. Сплавить не просто высокоскоростной инет, но и многие слои умного дома: идентифицирующий тебя по лицу домофон и колонна, звук и свет — до хлопку в ладоши. Тревога дома оберегают умные системы контроля доступа, датчики дыма, протечки и прочее, а согласование с УК происходит в мобильном приложении. Сие уже не производит wow-эффекта. Же становится нормой и базовым требованием рынка. Инда для жилья стандартного класса.
— Вам, помимо жилья, пока что развиваете направление инвестиций в рекреационную толстуха. Расскажите поподробнее о своих активах и планах в этой сфере.
— Да н, помимо девелопмента, у нас усиживать направление коммерческой недвижимости, ты да я развиваем городские водные курорты TERMOLAND, управляем квестами «Боязнь пустоты», отдельное линия бизнеса — цифровые проекты и инновации.
Несомненно, у нас есть срабатывающий загородный экоотель «Живописность», который да мы с тобой построили с нуля в красивейшем месте, получи берегу реки в Талдомском районе. Местность порядка 120 гектаров, изо которых сейчас используются 15. Сие действительно один с лучших загородных комплексов Подмосковья с ресторанами и бассейнами, включительно круглогодичный под открытым небом, всякий номерной фонд и объёмистый набор сервисов. И ты да я сейчас в активном поиске идей сообразно дополнительному развитию его инфраструктуры. Как будто, кстати, сделаем опосля аквапарк или СПА. А может, и в таком случае и другое. Место позволяет.
— Далеко не слишком ли рискованное сие вложение? Ведь гостиница находится не носом) от Москвы, нужно неужли очень постараться на мотивации платежеспособной публики.
— У отеля хорошая наполняемость, большое количество гостей возвращаются к нам держи постоянной основе, проводя после этого праздники, выходные и вакации. Я уверен, что желание на отдых, даже если не столь невдали от столицы, хорошего понемножку только расти. Безотлагательно есть объективные невзгоды с перелетами и переездами. На первых порах из-за пандемии, а п и с введением санкций. (языко результат — кратное наращив интереса к зонам рекреации среди России. Кроме того, в таких местах вдосталь особая атмосфера, располагающая к расслаблению и восстановлению. По образу раз то, яко надо жителям больших городов. Выгода на отель упихивать постоянный спрос со стороны корпоративных клиентов в (видах проведения мероприятий, обучения.
Следующий наш актив — дом здоровья «Ерино» в 15 км через МКАД, на территории Новой Москвы. Пишущий эти строки пробрели его как по линейке год назад.
Сие немного другая описание, чем «Краса». Здесь произношение сделан на медицинских процедурах, санаторном режиме — целебный корпус занимает с прицепом 7 тыс. кв. м, гимнастический центр — 5 тыс. м. Пишущий эти строки поставили перед на лицо амбициозную задачу сколотить здесь лучший курортно-целительный комплекс на территории Москвы и сумме за год еще многое сделали в этом направлении. Построили махина новый летний океанариум и уличную зону отдыха округ него, полностью обновили страшный круглогодичный крытый водохранилище, открыли зал чтобы фитнеса и СПА-ахиллесова пята с парной и хаммамом, закупили и обновили медицинское снабжение в лечебном корпусе. Под конец, мы начали освежение номерного фонда и восстанавливаем редкий источник минеральной воды (в соответствии с составу близка к воде Мертвого моря, отверстие 900 м глубиной).
— Сие более доходный предпринимательство, чем новостройки?
— Того) (времени нет, но нуждаемость растет. И это номер стратегии компании — неважный (=маловажный) класть все яйца в одну корзину. В области «Ерино» наша сестра планируем продолжить работу сообразно обновлению и повысить вид с трех до четырех звезд, инда уже прошли пластиковый комитет для привлечения почти это банковского финансирования.
— Если так, возможно, вы и строительством загородного жилья займетесь?
— Будто, планируем построить урезанн поселок с коттеджами и таунхаусами нате Клязьминском водохранилище. И все равно активно ищем интересные авуары для организации рекреационных зон и санаториев. После этого главное — разумная кларк рисков. Сейчас нужно бытийствовать очень осторожным и еть мужество отказываться через проектов, интересных, да вызывающих хотя бы долю сомнения.
— До традиции летом конец пытаются спрогнозировать сезон. Ваши ожидания с рынка осени 2022 годы каковы?
— Думаю, с рынком жилья до сего времени будет благополучно. Пусть даже для вторички, которая в (высшей степени сильно просела с мая. Незамедлительно ситуация выправляется. Сие видно по тому, в какой мере оживились сделки объединение traid-in. В этом направлении, в самую пору, мы уже поперед конца лета предложим нашим клиентам в (высшей степени интересную программу, которую пока никто на рынке неважный (=маловажный) делал.
Девелоперская и инвестиционная общество, образованная в 2016 году бывшими акционерами ГК «Мортон» там успешной продажи акций «Мортон» инвестору. ГК «Основа» развивает фошка основных направления деятельности: девелопмент в формате «рассудительный дом»; пилотаж объектами коммерческой недвижимости; капиталовложения в развитие семейной досуговой инфраструктуры; вложения в высокотехнологичные проекты и инновации. В девелоперском портфеле компании бери разных стадиях реализации теперича находятся 15 жилых проектов в столичном регионе площадью больше 1,5 млн кв. м, а в свою очередь один реализованный программа в Чехии.
Родился в 1970 году в Караганде. В 1993 году окончил МГТУ «СТАНКИН» в соответствии с специальности «конструктор-электромеханик». С 1999 за 2005 год работал в компаниях столичного рынка недвижимости. В 2005 году пришел в ГК «Мортон». В 2013 году назначен для должность вице-президента ГК «Мортон», курировал строевой и коммерческий блоки компании. В 2015 году избран вице-президентом Ассоциации застройщиков Московской области. В октябре 2016 годы стал одним изо основателей и членом совета директоров ГК «Основа». Женат, батяня двоих детей.
