С 1 июля измeнились услoвия дeйствия гoсудaрствeннoй прoгрaммы льгoтнoй ипoтeки. Кaк этo oтрaзится нa дeвeлoпeрскoм рынкe? Чeгo ждaть oт цeн нa жильe? Кaкиe вoпрoсы сeйчaс бoльшe всeгo вoлнуют зaстрoйщикoв? Oб этoм и мнoгoм другoм — Ивaн Рoмaнoв, зaмeститeль гeнeрaльнoгo дирeктoрa «Группы ЛСР» (дeвeлoпeр № 2 в Рoссии пo oбъeмaм стрoитeльствa).
— Зaпущeннaя в прoшлoм гoду прaвитeльствoм прoгрaммa льгoтнoгo ипoтeчнoгo крeдитoвaния oкaзaлa стрoитeльнoму рынку oщутимую пoддeржку в пeриoд пaндeмии. С 1 июля ee услoвия скoррeктирoвaлись. Тeпeрь зaeмщику дoступнa не более чем суммa дo 3 млн руб., причeм пoд бoлee высoкий прoцeнт и с бoльшим пeрвoнaчaльным взнoсoм. Чтo этo знaчит во (избежание рынкa и для вaшeй кoмпaнии в чaстнoсти кaк oднoгo изо крупнeйшиx eгo игрoкoв?
— В срeднeм бeз ипoтeки квaртиру пoкупaют не более того мeнee трeти oт всex пoкупaтeлeй, a в oтдeльныx прoeктax и oбъeктax экoнoмклaссa дoля ипoтeчникoв бoлee 80%. В пeрвoм пoлугoдии тeкущeгo гoдa пoдaвляющee бoльшинствo ипoтeчныx крeдитoв нaшиx клиeнтoв были выдaны имeннo пo субсидирoвaннoй стaвкe. В нaшиx мoскoвскиx прoeктax без (малого 84% от всех ипотечных кредитов были с господдержкой, в Санкт-Петербурге — приблизительно 90%, а в Екатеринбурге — более 95%. Ведь есть даже в Москве льготная закладная обеспечивала нам около половины продаж квартир. Новые фон ипотеки по субсидированной ставке стали в сущности недоступными для большинства покупателей квартир в крупных городах. Взять хоть, в Санкт-Петербурге льготного кредита в 3 млн руб. хватит примерно для четверти квартир в наших проектах, а в Москве — поменьше 5% квартир. Наш бизнес сконцентрирован не кто иной в этих городах, так что выводы делайте самочки. Но для остальных регионов господдержка полно более эффективна и, разумеется, востребована.
— «Сбер» поуже на днях заявил о снижении заявок получи и распишись льготную ипотеку на 60%.
— Немудрено. Согласно экспертным оценкам, доля субсидированного кредитования снизится получи и распишись 30–40%. При этом значит(ь), что банки, дабы избежать резкого падения спроса получай ипотеку, будут снижать ставку ради счет собственной маржи. Несколько банков еще объявили, что, несмотря на взлобок целевой ставки по программе субсидирования, продолжат вступать в ((близкие ипотеку в новых лимитах господержки в соответствии с прежним ставкам — ниже 6% годовых. А гляди какой будет ставка по кредитам через. Ant. ниже 3 млн руб., зависит от того, идеже установится баланс между желанием банков уберечь объемы кредитования и заработать маржу. Со своей стороны, могу вылепить прогноз, что она будет идеже-то в районе 7–7,5%.
— Сценарий по спросу понятен. Но все-таки, с другой стороны, девелоперы еще и оказались подина давлением растущих цен на стройматериалы. До какой (степени серьезно вы ощутили рост себестоимости строительства?
— Повышение себестоимости для девелоперов сыграл свою дело в росте цен на строящееся жилье. В известной мере повышение мы ощутили еще в осеннее время прошлого года, когда резко скакнули цены держи металл и вследствие дефицита рабочей силы подорожало (абсолютная работ. В этом году вслед вслед за металлом потянулись почти все строительные материалы. Чс объяснимая: активность покупателей жилья привела к росту спроса через застройщиков, затем — к дефициту надежных строителей и стройматериалов и яко далее. Так было во совершенно времена повышенного спроса на недвижность.
Кроме того, выросли цены и возьми услуги подрядчиков. Таким образом, издержки дома в целом увеличилась на десятки процентов в сравнении с аналогичными контрактами 2020 возраст — это намного больше обычного.
— Эпидемиологическая обстановка тоже подливает масла в огонь…
— Своим порядком. И это проявилось не только в дефиците рабочей силы. Нередко подрядчики вынуждены менять поставщиков и производителей, идеже из-за ковидных ограничений рушатся сложившиеся дело-модели и логистические цепочки. Это неминуемо ведет к росту их издержек, которые подрядчики закладывают в итоговую цену своих услуг, и удорожанию проекта.
— Возрастание себестоимости строительства неминуемо должно сказаться либо на повышении цен получай жилье, либо на уменьшении маржинальности застройщиков.
— Верно. Но тут не будет однотипных сценариев. Весь век зависит от проекта. В тех локациях, идеже конкуренция будет жестче, девелоперы потеряют в марже изо-за удорожания строительства. А в тех городах, районах аль особо востребованных проектах, где по причине высокому спросу сохранится дефицит, умножение издержек продолжит толкать цены получай жилье вверх.
— Не будем оставлять, что та же сакральная интересах строительного рынка дата — 1 июля, да 2019 года — прочертила границу средь долевым софинансированием проектов с физлицами и новой реальностью проектного финансирования. Таким образом, червонцы для девелоперов стали дороже. Оный факт уже отражен в текущих ценах другими словами еще возможна коррекция?
— Считаю, что-что полностью отражен. Вообще, надо схватить (умом), что с учетом общей экономической ситуации и с отсутствием роста доходов населения возможностей пользу кого бурного роста цен на отсутствие движения уже нет. История «метут до настоящего времени, что не приколочено», с 1 июля закончилась.
— Близ запуске проектного финансирования банки любили расславить, что удачные проекты, вызывающие профит у покупателей и способные в связи с этим активизировать хороший денежный поток, могут иссякнуть на ставку в 0,01% годовых? Вас такое уже удавалось?
— Понятное дело. Конкурентоспособность проектов, грамотная стратегия продаж и востребованность наших квартир делают свое спор! Причем нам удавалось выполнять требование банка, обеспечивающие минимальную ставку, к тому же до лета 2020 года, когда-нибудь льготная ипотека разогрела спрос.
— С учетом вышесказанного результаты изумительный втором полугодии у девелоперов будут стократ хуже, чем в первом. Станет ли ЛСР в своя рука с этим менять свои ориентиры соответственно финансовым и операционным показателям?
— В области количеству проданных квадратных метров да мы с тобой уже немного отстаем от ожидаемого. С второго полугодия чудес ждать приставки не- приходится, следовательно, корректировок не избежать.
— Около этом первое полугодие наверняка вышло у вам победоносным?
— Здесь важно соображать, что в первой половине 2020 годы льготная ипотека еще не началась, так ограничения, связанные с коронавирусом, уже сказывались бери наших продажах. Конкретику дать без- могу, поскольку у нас еще далеко не было официального раскрытия показателей числом компании.
— Тем не меньше очевидно, что с дивидендами за оный период все должно быть в порядке?
— Рекомендации сообразно дивидендам у нас традиционно дает в какой-нибудь месяц совет директоров. Ему и предстоит счесть достаточность финансовых ресурсов компании в (видах дивидендных выплат. Все-таки наша сестра в последнее время — в этом году, в частности, также — совершили много существенных приобретений.
— О нежели речь?
— Например, была цикл покупок земельных участков в Санкт-Петербурге. В навечерие всего это Васильевский остров — анклав завода «Севкабель», роспашь на Шкиперском протоке и, конечно, больший участок под намыв в Северной части. В Москве были, в частности, сделаны приобретения земель сверху улице Обручева и в Соймоновском проезде.
— Новая агрессивная расширение?
— Отнюдь. Просто четкое руководствование собственной стратегии. Для нас до могилы перспективные инвестиции в бизнес стоят в приоритете. Наш брат видели на рынке интересные предложения, оценивали, соответствуют ли они нашим хватит строгим критериям по уровню доходности и черта, и — покупали то, что экономично.
— Как-то сразу воз) (и маленькая тележка) выгодного на «прилавок» выбросили. Мир подешевела?
— Увы, подорожала. Же «шопинг» действительно был родовитый — даже и не припомню у нас таких значительных инвестиций в земельный банчок, как в 2020–2021 годах. Как-никак это был пул предложений, которыми беззаконие не воспользоваться. Первая линия Финского залива получи Васильевском острове — таких потрясающих видов в Петербурге лишше не будет. Соймоновский проезд — таких уникальных участков, ладно еще и с соответствующей документацией — в Москве, видать, и не осталось.
— Получается, как с этим приобретением «Группа ЛСР» следовательно в Москве в новый для себя, первый сегмент?
— Да. Но новым его дозволяется назвать только в отношении Москвы. В Санкт-Петербурге у нас немалый опыт реализации подобных проектов.
— Покамест неожиданно для многих ЛСР совершила пласт приобретений в отельном бизнесе: гостиница «Приморская» и дворец здоровья «Кристалл» в Сочи, сочетание «Сестрорецкие курорты» почти Санкт-Петербургом. Как это разуметь?
— Как продолжение развития направления «Доходная оцепенение», давно существующего в компании. «Соединение ЛСР» — многопрофильный строевой холдинг, в том числе является владельцем и оператором нескольких фирма-центров, самые известные из которых — питерские «Невский, 1», «Невский, 68», московский «Новешенький Балчуг». Этот набор до основ органично может быть дополнен объектами туристической инфраструктуры. Разумеется, что сейчас, ввиду пандемии, пожалуйста переориентация на отдых в курортных зонах России — вопрос на качественные гостиницы многократно увеличился, санаторная недвижность обретает новые перспективы. Кроме прочего, до настоящего времени это позволяет диверсифицировать инвестиции и делать устойчивым. Ant. ослаблять доход. Хотя мы, конечно, понимаем, а окупаемость и доходность тут ниже, нежели в девелопменте.
— Планируете ли всё ещё больше расширять географию своего присутствия?
— Отсутствует.
— Какие самые важные тренды ваша сестра сейчас можете отметить в недвижимости?
— Последние годы полтора мы наблюдаем много инвестиционных сделок. Мало-: неграмотный тех, когда приобретают недвижимость держи котловане, а потом продают дороже сообразно завершении строительства. Пришли инвесторы, которые вкладывают значительные средства к существованию в приобретение недвижимости для ее коммерческого использования. Они подбирают квартиры, а главным образом помещения подина магазины и кафе, которые в будущем очевидно собираются сдавать в аренду, а не перезагонять. Полагаем, мы видим, как таким способом инвесторы в наше неспокойное миг находят замену банковским депозитам али каким-то другим рискованным активам.
Допустим и, конечно, прослеживается рост интереса к квартирам с отделкой — в книга числе в сегменте бизнес-класса.
— Сие очень вписывается в концепцию «Всё-таки включено», по которой «Соединение ЛСР» как раз строит всё-таки свои столичные ЖК. Насколько подобный подход вообще оправдывает себя в режиме стагнации доходов населения?
— Прямо оправдывает. Потребитель понимает, что минута — единственный невосполняемый ресурс. Его далеко не купить ни за какие червонцы. А мы его экономим нашим жителям в буквальном смысле бери каждом шагу, размещая в своих проектах школы и детские сады, удобные паркинги и природные и общественные пространства, спортивные объекты. Таковский подход — когда все-совершенно под рукой — особенно, безусловно, востребован в таком мегаполисе, как Третий рим.
— Значит, и новые столичные проекты «Группы ЛСР» будут что приходится к чему системе «Все включено»?
— Рано или поздно. Мы держим ее в голове поуже на этапе организации земельного шайба. «Все включено» — сие наша фишка, конкурентное преимущество, я не собираемся от него отбиваться рукам. Поэтому, например, в нашем новом ЖК в Ильменском проезде получай территории почти 16 га у нас запланирована и киношкола, и детсад, и большая прогулочная зона, и все необходимая коммерческая инфраструктура. Ну и о транспортной доступности наш брат, как всегда, позаботились в первую хронология — рядом метро «Селигерская» и «Верхние Лихоборы».
— В вашем флагманском столичном комплексе — «ЗИЛАРТе» — шабаш включено настолько, что фигурирует хоть филиал знаменитого Эрмитажа. На каком этапе находится намерение?
— Собираемся выйти на стройплощадку в этом году. Получи и распишись данный момент проект проходит экспертизу предварительно получением разрешения на строительство.
— Взведение такого сложного культурного объекта — в свой черед солидные затраты, кстати. Окупятся?
— Ваша сестра только что сами ответили для этот вопрос — вспомнили о «ЗИЛАРТе» вследствие Эрмитажу. Значит — окупятся! Опора, чтобы реальные доходы населения начали умножаться, поскорее закончилась пандемия и геополитическая ситуевина не ухудшалась — это для сегодняшний день, пожалуй, главные риски для того нашего бизнеса.
